Oglasna ploča je i dalje obvezna, poziv na sastanak ide pet dana unaprijed, a odluke se dostavljaju e-poštom samo onima koji to zatraže. Kako posložiti komunikaciju da bude i zakonita i podnošljiva.
Gotovo svaka zgrada u Hrvatskoj ima WhatsApp grupu. Gotovo nijedna nema evidenciju tko je i kada obaviješten o čemu — a upravo to Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) na nekoliko mjesta traži.
Razlika nije formalnost. Kad se odluka ospori ili kad upravitelj propusti rok, pitanje je uvijek isto: možete li dokazati da je obavijest poslana.
Prva stvar koju vrijedi razjasniti: digitalizacija ne ukida fizičku oglasnu ploču.
Digitalna oglasna ploča je dodatak koji rješava problem dosega i dokaza — ne zamjena za ono što Zakon traži da visi na zidu.
Grupa je odlična za "netko je ostavio bicikl u haustoru". Za upravljanje zgradom ima četiri strukturna problema:
Ništa od toga ne znači da grupu treba ugasiti. Znači da se službena komunikacija ne smije oslanjati na nju.
Obavijest ima autora, datum i primatelje, i ne treba odgovor. Razgovor treba. Kad oboje živi u istom kanalu, obavijesti se gube.
U praksi: oglasna ploča za obavijesti koje moraju doći do svih, chat za koordinaciju. Svaka obavijest koja se tiče roka — sastanak, radovi, isključenje vode, glasanje — ide na ploču, ne u chat.
Upravitelj je dužan ažurno voditi evidenciju suvlasnika odnosno vlasnika posebnih dijelova, a predstavnik mu dostavlja podatke o promjeni suvlasnika. Bez toga ne znate kome ste dužni dostaviti poziv — ni čiji glas vrijedi koliko.
Ovo je najdosadniji, a najvažniji zadatak u zgradi. Evidencija koja nije ažurirana nakon prodaje ili nasljeđivanja tiho obesnažuje svaku sljedeću odluku.
Zakon dostavu e-poštom na više mjesta uvjetuje time da suvlasnik to zatraži. Ne možete pretpostaviti pristanak. Isto tako, suvlasnik koji nije zatražio e-poštu ima pravo na dostavu na propisani način.
Praktično rješenje: evidentirajte za svakog suvlasnika kako želi primati obavijesti, i čuvajte taj zapis.
Za obavijesti koje se tiču rokova, zapis treba sadržavati: što je objavljeno, kada, tko je objavio i kome je dostavljeno. To je jedina stvar koja vam treba ako netko kasnije ospori odluku.
Komunikacija u zgradi gotovo uvijek uključuje osobne podatke — imena, brojeve stanova, ponekad iznose dugovanja. Dvije stvari vrijedi razdvojiti.
Podaci koji su po Zakonu javni vode se u Registru zajednica suvlasnika: podaci o zajednici i njezinu OIB-u, o upravitelju, o zgradi i posebnim dijelovima, o vlasnicima posebnih dijelova i obveznicima plaćanja pričuve, o površinama, te o izdanim opomenama za nepridržavanje kućnog reda.
Sve ostalo nije. Popis dugovanja s imenima na oglasnoj ploči u haustoru, brojevi telefona svih suvlasnika u grupi u kojoj su i bivši stanari, fotografije iz prijave kvara na kojima se vide ljudi — ništa od toga nema automatsku osnovu samo zato što se tiče zgrade.
Praktično pravilo: obavijest koja se tiče svih ide svima; podatak koji se tiče jednog stana ide tom stanu i onima koji ga po funkciji moraju vidjeti.
Zgrade koje imaju puno stanova u najmu obično imaju najlošiju komunikaciju, jer se ljudi koji tamo žive ne poklapaju s ljudima koji odlučuju.
Najmoprimac treba moći prijaviti kvar, primiti obavijest o isključenju vode i pročitati kućni red. Nema pravo glasa, nema pravo uvida u dugovanja drugih, i ne ulazi u izračun većine.
Ako sustav ne razlikuje te dvije uloge, događa se jedno od dvoga: ili najmoprimci ne dobiju obavijesti koje ih se izravno tiču, ili dobiju pristup podacima na koje nemaju pravo. Oboje se rješava ulogama, i to je razlog zašto je podjela uloga i ovlasti prvo što treba posložiti.
Flatie razdvaja digitalnu oglasnu ploču — obavijesti koje stižu kao push notifikacija svim suvlasnicima i ostaju zabilježene s datumom — od chata za svakodnevnu koordinaciju. Evidencija suvlasnika vodi se po stambenoj jedinici sa suvlasničkim dijelom, pa je ista lista koja prima obavijesti ona koja glasa.
Pogledajte što Flatie znači za stanare i suvlasnike ili zatražite demo.
Ako tek slažete sliku o novim obvezama, počnite od pregleda Zakona i rokova.
Ovaj tekst je informativne naravi i ne zamjenjuje pravni savjet. Izvorni tekst propisa dostupan je u Narodnim novinama 152/2024.
Isprobajte Flatie besplatno — postavljeno za 10 minuta.
Zatražite demo
