Kako smanjiti troškove održavanja zgrade bez smanjivanja standarda

Većina zgrada troši previše ne zato što su cijene visoke, nego zato što se odluke donose bez podataka: popravak se naruči od prvog majstora koji se javi, kvar se prijavi tri puta jer nitko ne zna je li riješen, a veliki zahvat dođe kao iznenađenje u godini u kojoj na računu nema dovoljno novca.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) dao je zgradama nekoliko alata protiv toga. Evo kako ih iskoristiti.

1. Tražite tri ponude — jer ih upravitelj ionako mora imati

Za radove i druge poslove na održavanju zgrade vrijednosti veće od 2.500 € upravitelj je obvezan zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.

Dvije riječi u toj odredbi nose sav teret: *neovisne* i *usporedive*. Tri ponude od povezanih društava nisu neovisne, a tri ponude koje opisuju različit opseg posla nisu usporedive i ne mogu se staviti jedna uz drugu.

Praktičan potez za predstavnika suvlasnika: tražite sve tri ponude u pisanom obliku i pohranite ih uz odluku. Ako poslije netko pita zašto je izabran skuplji izvođač, odgovor postoji.

2. Iskoristite godišnji pregled zgrade

Upravitelj je dužan najmanje jednom godišnje pregledati zgradu radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu — upravo zato da bi se na temelju nalaza izradio prijedlog godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja.

Taj pregled je najjeftiniji trenutak u godini da se otkrije nešto skupo. Krov koji propušta na jednom mjestu je popravak; krov koji propušta dvije godine je sanacija stropova u tri stana.

Zatražite nalaz pregleda u pisanom obliku i usporedite ga s prošlogodišnjim. Stavke koje se ponavljaju dvije godine zaredom su stavke koje se ne rješavaju.

3. Planirajte na više godina, ne na jednu

Zakon razlikuje godišnji program održavanja i višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom. Upravitelj prijedlog godišnjeg programa dostavlja predstavniku do 15. studenoga, a višegodišnjeg do 31. prosinca.

Višegodišnji program je ono što zgradi omogućuje investicijsko održavanje — zahvate koji traže više novca nego što se u jednoj godini uplati u pričuvu. Bez njega se veliki radovi financiraju naglim povećanjem pričuve ili kreditom u trenutku kad je već kasno.

Podsjetnik iz drugog smjera: zgrada koja nema donesen godišnji ni višegodišnji program plaća peterostruki iznos zadnje usvojene pričuve. Planiranje nije samo dobra praksa — neplaniranje je izravno skuplje.

4. Vodite evidenciju kvarova, ne popis poziva

Najveći tihi trošak u zgradama je dvostruki rad. Isti kvar prijavi petero ljudi, upravitelj pošalje dva servisa, a nitko poslije ne zna je li išta napravljeno.

Evidencija kvarova s fotografijom, statusom i datumom rješava tri stvari odjednom:

• Nema duplih naloga. Prijava koja je već otvorena vidi se svima.
• Postoji povijest po elementu. Ako je dizalo servisirano četiri puta u godinu dana, to je argument za zamjenu, a ne za peti servis.
• Reklamacija je moguća. Radovi u jamstvenom roku dokazuju se datumom i fotografijom.

Zakon uz to traži da upravitelj osigura mogućnost hitnih popravaka 24 sata dnevno, svaki dan u godini, i da hitan popravak osigura najkasnije u roku od tri sata od prijave. Bez zapisa o tome kada je prijava zaprimljena, taj rok se ne može provjeriti.

5. Naplatite ono što je već vaše

Dvije stavke koje zgrade sustavno zaboravljaju:

• Dugovanja po pričuvi. Upravitelj je dužan obavijestiti predstavnika i po potrebi poduzeti aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka. Zgrada koja to ne prati financira nenaplaćene stanove iz zajedničkog novca.
• Zakup zajedničkih dijelova. Krov za baznu stanicu, pročelje za reklamu, podrum ili dio zemljišta — zakup do godine dana prolazi natpolovičnom većinom. Dulji od godine dana traži kvalificiranu većinu od više od 80 %.

Uz to: šteta koju na zajedničkom dijelu prouzroči jedan posebni dio saniraju se iz pričuve, ali utrošena sredstva dužan je nadoknaditi suvlasnik tog dijela. To se u praksi rijetko naplati jer nedostaje dokumentacija o tome tko je što prouzročio i koliko je koštalo.

6. Provjerite plaćate li dvostruko za isto

Klasične stavke koje se preklapaju:

• osiguranje zgrade koje pokriva kvar za koji se zasebno plaća servis
• ugovoreno redovito održavanje koje pokriva radove koji se dodatno fakturiraju
• naknada upravitelja koja prema ugovoru uključuje posao koji se naplaćuje kao "izvanredni"

Pravo na uvid imate: upravitelj mora na zahtjev suvlasnika dati na uvid isprave na kojima se temelji godišnji izvještaj u roku od 15 dana.

Gdje Flatie pomaže

Ništa od gore navedenog ne traži softver — traži zapise. Ali zapisi na papiru se gube, a zapisi u e-pošti se ne mogu pretraživati.

Flatie drži prijave kvarova sa statusom i fotografijom, dokumente uz stavku na koju se odnose, i troškove pričuve vidljive suvlasnicima u realnom vremenu. Pogledajte prijavu kvarova, uvid u pričuvu ili što nudimo upraviteljima.

Za širi kontekst novih obveza pročitajte pregled Zakona i rokova.

Ovaj tekst je informativne naravi i ne zamjenjuje pravni savjet. Izvorni tekst propisa dostupan je u Narodnim novinama 152/2024.