Minimalna pričuva je 0,54 % etalonske cijene građenja po m² godišnje — oko 0,36 €/m² mjesečno. Evo kako se računa za vaš stan, što se iz nje smije platiti i zašto zgrada bez programa održavanja plaća pet puta više.
Zajednička pričuva je novac namijenjen održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te upravljanju zgradom. Do 2025. njezinu je visinu zgrada u praksi određivala sama. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) sada propisuje donju granicu — i sankciju za zgrade koje nemaju donesen program održavanja.
Zakon veže minimum uz etalonsku cijenu građenja, podatak koji objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u Narodnim novinama.
Formula je:
Minimalna godišnja pričuva po m² = 0,54 % etalonske cijene građenja
Minimalna mjesečna pričuva po m² = taj iznos podijeljen s 12
Prema važećem podatku, etalonska cijena građenja za primjenu u drugim propisima iznosi 796,34 € po m² (NN 106/2025, na snazi od 25. srpnja 2025.).
Uvrstimo li to:
| Vrijednosna površina stana | Minimalna pričuva mjesečno | Godišnje |
|---|---|---|
| 35 m² | ~12,54 € | ~150,51 € |
| 45 m² | ~16,13 € | ~193,51 € |
| 60 m² | ~21,50 € | ~258,01 € |
| 80 m² | ~28,67 € | ~344,02 € |
| 100 m² | ~35,84 € | ~430,02 € |
Važno: računa se vrijednosna površina posebnog dijela odnosno udio suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige — ne uvijek isto što i kvadratura iz kupoprodajnog ugovora.
Etalonska cijena se s vremenom mijenja, pa se s njom mijenja i minimum. Vrijedi provjeriti aktualni podatak prije donošenja godišnjeg programa.
Ovo je odredba koju najveći broj zgrada ne poznaje, a najskuplja je.
Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili višegodišnji program održavanja nije donesen, suvlasnici su dužni uplaćivati peterostruki iznos zadnje usvojene zajedničke pričuve — koji ni tada ne može biti manji od zakonskog minimuma.
Drugim riječima: zgrada koja "nikako da se dogovori" oko programa održavanja ne ostaje na staroj pričuvi. Prelazi na peterostruku. Donošenje programa je odluka koja prolazi natpolovičnom većinom suvlasničkih dijelova.
Zakon nabraja namjene izrijekom. Iz pričuve se plaćaju:
Uz višegodišnji program, sredstva se mogu koristiti i za investicijsko održavanje — zahvate koji traže više novca nego što se u jednoj godini uplati u pričuvu — te za otplatu zajma za takve zahvate, ako se time ne ugrožava financiranje redovnog održavanja.
Ako nakon svega toga ostane viška, suvlasnici ga odlukom natpolovične većine mogu usmjeriti i na druge potrebe u zgradi.
Doprinose snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Dvije iznimke vrijedi znati:
Financijska transparentnost više nije stvar dobre volje upravitelja:
Ako upravitelj ne dostavi godišnji izvještaj ili on ne sadrži propisani pregled prihoda i rashoda, to je prekršaj.
Visina pričuve je jedna od odluka o upravljanju zgradom i donosi se natpolovičnom većinom suvlasničkih dijelova. U praksi se mijenja zajedno s godišnjim programom održavanja, jer upravitelj uz prijedlog programa predlaže i iznos primjerene pričuve za njegovu provedbu — prijedlog koji predstavniku suvlasnika mora dostaviti do 15. studenoga.
Postoji i brži put za hitne situacije: kod nužnih popravaka odluka o povezanom povećanju pričuve može se donijeti uz suglasnost suvlasnika koji imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova. Zakonodavac je time priznao da se sanacija krova ne može čekati dok se skupi polovica zgrade.
Nenaplaćena pričuva nije problem pojedinca — nedostaje na računu iz kojeg se plaćaju svi.
Upravitelj je dužan obavijestiti predstavnika suvlasnika i po potrebi poduzeti daljnje aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka pričuve i drugih zajedničkih troškova. To nije mogućnost nego obveza, a propuštanje je prekršaj.
Uvođenje zajednice suvlasnika kao pravnog subjekta s vlastitim OIB-om ovdje je bitno olakšanje: u postupcima koji su bili u tijeku tužba se može preinačiti tako da umjesto svih suvlasnika pojedinačno nastupa zajednica suvlasnika. Prije toga je za naplatu jednog duga trebalo uskladiti sve suvlasnike kao stranke.
Dvije stvari vrijedi raditi prije nego što se ide na ovrhu:
Najčešći problem u praksi nije iznos nego vidljivost: suvlasnik sazna stanje pričuve jednom godišnje, iz papira koji ne razumije.
Flatie prikazuje stanje pričuve i pojedinačne prihode i rashode u realnom vremenu, svakom suvlasniku, s njegovog mobitela. Predstavnik vidi promet po računu bez traženja izvoda, a dokumenti — ponude, računi, zapisnici — stoje uz stavku na koju se odnose.
Pogledajte detaljno kako radi uvid u pričuvu, što Flatie nudi predstavnicima suvlasnika ili koliko košta.
Ovaj tekst je informativne naravi i ne zamjenjuje pravni ni računovodstveni savjet. Izvorni tekst propisa dostupan je u Narodnim novinama 152/2024.
