Zakon je na snazi od 1. siječnja 2025. Donosi registar zajednica suvlasnika, OIB za zgradu, propisanu minimalnu pričuvu i rok do 1. siječnja 2027. za nove međuvlasničke ugovore. Evo što to konkretno znači za suvlasnike, predstavnike i upravitelje.
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (Narodne novine 152/24) stupio je na snagu 1. siječnja 2025. i prvi je propis u Hrvatskoj koji upravljanje zgradama uređuje na jednom mjestu. Do tada su se ta pitanja rješavala kroz Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Uredbu o održavanju zgrada iz 1997. godine.
Za većinu zgrada najvažnija promjena nije neka pojedina odredba nego rok: do 1. siječnja 2027. svaka zgrada mora imati novi međuvlasnički ugovor i novi ugovor o upravljanju. Stari ugovori vrijede samo do tada.
Ovaj vodič prolazi kroz promjene redom kojim će vas pogoditi — tko sada odlučuje, koliko, o čemu, i do kada.
Najveća konceptualna promjena: suvlasnici jedne zgrade više nisu samo skup pojedinaca. Zakon uvodi zajednicu suvlasnika koja se upisuje u novi Registar zajednica suvlasnika, dobiva vlastiti OIB, i na koju prelaze prava i obveze iz zajedničke pričuve — uključujući sam račun pričuve.
Praktična posljedica koju mnogi previđaju: u sudskim postupcima koji su u tijeku tužba se može preinačiti tako da umjesto svih suvlasnika pojedinačno tuži ili bude tužena zajednica suvlasnika. Zgrada koja je godinama pokušavala naplatiti dug od jednog stana više ne mora skupljati potpise svih ostalih.
Uz Registar zajednica suvlasnika uveden je i Registar upravitelja zgrada. Oba se vode elektronički, jedinstveno za cijelu Hrvatsku, a zahtjevi se podnose preko Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra. Dio podataka je javan — tko je upravitelj, tko su vlasnici posebnih dijelova, kolike su površine, pa i izdane opomene za nepridržavanje kućnog reda.
Ovo je dio koji u praksi izaziva najviše nesporazuma, jer se "većina" ne broji po glavama nego po suvlasničkim dijelovima.
| Većina | Koliko treba | Za što |
|---|---|---|
| Natpolovična | više od 50 % suvlasničkih dijelova | redovito upravljanje — izbor upravitelja i predstavnika, godišnji program, visina pričuve, godišnji izvještaj, osiguranje, kredit za održavanje |
| Dvotrećinska | više od 2/3 | izbor predstavnika suvlasnika koji nije suvlasnik ni njegov bliski srodnik |
| Kvalificirana | više od 80 % | prenamjena zajedničkih dijelova, dogradnja i nadogradnja, zakup zajedničkih dijelova dulji od godine dana, založno pravo na zgradi |
Dakle, vlasnik stana od 90 m² nosi veću težinu od vlasnika garsonijere. Zakon izrijekom definira natpolovičnu većinu kao "većinu onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50 % suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige".
Ako vaša zgrada i dalje broji glasove po stanovima, odluke koje donosite formalno nisu valjane. To je najčešća pogreška koju viđamo kod zgrada koje nam se jave.
Zakon nabraja 24 pitanja koja se smatraju odlukama o upravljanju zgradom i prolaze natpolovičnom većinom — od energetske obnove i uređenja pročelja, preko punionica za električna vozila i dizala, do naknade za rad predstavnika suvlasnika. Upravitelj je svaku donesenu odluku dužan dostaviti u Registar zajednica suvlasnika.
Zgrade rijetko skupe kvorum. Zakon zato dopušta da se, kad se sastanak ne može sazvati s potrebnom većinom, suglasnost prikupi potpisima na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte — ali uz važan uvjet: uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom.
Taj uvjet je ključan i često se prešuti. Obična anketa u WhatsApp grupi ili klik u aplikaciji bez utvrđivanja identiteta ne proizvodi pravovaljanu odluku. Tako donesena odluka, ako su uvjeti ispunjeni, obvezujuća je za sve suvlasnike, a predstavnik je mora objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti e-poštom onima koji to zatraže.
Više o tome kako to izgleda u praksi pročitajte u tekstu Digitalno glasanje suvlasnika.
Sastanak suvlasnika sada je obvezan najmanje jednom godišnje, i na njemu se obvezno raspravlja o godišnjem izvještaju o upravljanju, godišnjem programu održavanja za sljedeću godinu i višegodišnjem programu.
Poziv se dostavlja najmanje pet dana unaprijed — u poštanski pretinac, na adresu prebivališta ili e-poštom prema dogovoru natpolovične većine — uz obveznu objavu na oglasnoj ploči zgrade. Objava na ploči nije alternativa nego dodatan uvjet.
Zakon propisuje donju granicu: minimalan iznos zajedničke pričuve je 0,54 % etalonske cijene građenja po m² vrijednosne površine stana godišnje.
Prema važećem podatku o etalonskoj cijeni građenja za primjenu u drugim propisima (796,34 €/m², NN 106/25), to je oko 4,30 € po m² godišnje, odnosno oko 0,36 € po m² mjesečno. Za stan od 60 m² to je približno 21,50 € mjesečno.
I jedna odredba koju vrijedi shvatiti ozbiljno: ako zgrada nema donesen godišnji ili višegodišnji program održavanja, suvlasnici su dužni uplaćivati peterostruki iznos zadnje usvojene pričuve. Nedonošenje programa nije neutralno stanje — skupo je.
Detaljan izračun i popis onoga što se smije platiti iz pričuve nalazi se u tekstu Pričuva zgrade.
Popis obveza upravitelja proširen je i, što je važnije, uz većinu njih vezane su prekršajne kazne. Najvažnije:
Ako mijenjate upravitelja, novi ne može preuzeti zgradu dok prethodnom nije otkazan ugovor. Stari upravitelj potom ima 30 dana da novome stavi na raspolaganje sredstva pričuve i preda svu dokumentaciju.
Predstavnik suvlasnika dobio je jasnije definiranu ulogu — i rokove:
Međuvlasničkim ugovorom može mu se dati ovlast da samostalno raspolaže iznosima do 2.000 € po pojedinom poslu. Ako zgrada uopće nema predstavnika, upravitelj je dužan pisano upozoriti suvlasnike da ga izaberu u roku od 60 dana, a nakon toga imenuje prinudnog predstavnika — osobu izvan zgrade koja ima pravo na naknadu iz vaše pričuve.
| Rok | Obveza | Koga se tiče |
|---|---|---|
| 1. siječnja 2027. | novi međuvlasnički ugovor i novi ugovor o upravljanju | sve zgrade |
| 1. siječnja 2026. | prikupljene suglasnosti za najam većem broju osoba | vlasnici tih posebnih dijelova |
| 1. siječnja 2030. | prikupljene suglasnosti za kratkoročan najam i za registriranu djelatnost u stanu | vlasnici tih stanova |
| do 1. veljače svake godine | izvještaj predstavnika suvlasnika o radu | predstavnik |
| do veljače svake godine | godišnji izvještaj o upravljanju | upravitelj |
| do 15. studenoga svake godine | prijedlog godišnjeg programa održavanja | upravitelj |
Zgrade koje na dan stupanja Zakona uopće nisu imale ugovor s upraviteljem bile su ga dužne sklopiti u roku od 60 dana — u protivnom se određuje prinudni upravitelj.
Ako ste predstavnik suvlasnika ili upravitelj, tri stvari vrijedi napraviti prije kraja godine:
Flatie vodi evidenciju suvlasničkih dijelova po stanu, računa većinu automatski pri svakom glasanju i čuva zapisnike i odluke na jednom mjestu. Pogledajte kako izgleda za predstavnike suvlasnika ili zatražite demo.
Ovaj tekst je informativne naravi i ne zamjenjuje pravni savjet. Izvorni tekst propisa dostupan je u Narodnim novinama 152/2024.
