Zakon dopušta prikupljanje suglasnosti e-poštom — ali samo uz dokaz identiteta ili kvalificirani elektronički potpis. Evo kako izgleda pravovaljano digitalno glasanje, koja većina treba za što, i gdje zgrade najčešće pogriješe.
Skupština koja ne skupi kvorum je najskuplji sat u godini jedne zgrade. Ljudi dođu, rasprava se otvori, i onda se ne može odlučiti ništa jer nema dovoljno suvlasničkih dijelova u prostoriji.
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) za to ima izlaz — ali s uvjetom koji se u marketinškim materijalima obično prešuti.
Kad se zbog veličine zgrade ili drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom, predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik suglasnost prikuplja:
Tako donesena odluka obvezujuća je za sve suvlasnike, uključujući one koji se nisu izjasnili. Predstavnik je dužan objaviti je na oglasnoj ploči ili dostaviti e-poštom onima koji to zatraže.
Uvjet "uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom" je ono što razlikuje pravovaljanu odluku od ankete. Glasanje u kojem bilo tko s pristupom grupi može kliknuti "za" ne ispunjava taj uvjet.
Isti mehanizam Zakon koristi i kod utvrđivanja povrede kućnog reda: povreda je utvrđena kada suvlasnici koji imaju natpolovičnu većinu potpišu ili potvrde e-poštom, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom, odluku o nepridržavanju pravila.
Ovo je druga česta pogreška: većina se broji po suvlasničkim dijelovima, ne po stanovima.
| Većina | Prag | Tipične odluke |
|---|---|---|
| Natpolovična | > 50 % suvlasničkih dijelova | izbor upravitelja i predstavnika, visina pričuve, godišnji program održavanja, osiguranje, energetska obnova, uređenje pročelja, dizalo, punionice za e-vozila, kredit |
| Dvotrećinska | > 2/3 | izbor predstavnika koji nije suvlasnik ni njegov bliski srodnik |
| Kvalificirana | > 80 % | prenamjena zajedničkih dijelova, dogradnja i nadogradnja, zakup dulji od godine dana, založno pravo |
Postoji i olakšica: kod nužnih popravaka odluka o povezanom povećanju pričuve može se donijeti uz suglasnost suvlasnika koji imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova.
Za zgradu s 30 stanova različitih veličina to znači da izračun "15 od 30 je većina" nije točan ni jednom. Bez evidencije suvlasničkih dijelova po stanu ne možete dokazati da je odluka valjana — a to je prvo što provjerava sud ako netko odluku ospori.
Vrijedi razdvojiti dvije stvari koje se u zgradama često miješaju:
Anketa je neformalno prikupljanje mišljenja. Koristi se da se vidi ima li smisla uopće pokretati odluku — "biste li bili za zamjenu domofona?". Nema pravni učinak i ne treba nikakav prag.
Odluka suvlasnika je formalni akt s propisanom većinom, evidencijom tko je kako glasao, i dokazom identiteta. Obvezuje i one koji nisu glasali.
Alat koji nudi samo prvo, a naziva ga drugim, stvara zgradi lažnu sigurnost. Odluke koje se kasnije pokažu nevaljanima najčešće su one oko najvećih iznosa — obnove, kredita, radova na pročelju.
Kad je postavljeno ispravno, prednosti su konkretne:
Kad odluku donosite izvan sastanka, redoslijed je uvijek isti:
Ovo je pitanje koje se postavlja u svakoj zgradi. Šutnja nije glas protiv, ali nije ni glas za — jednostavno se ne broji u potrebnu većinu.
Posljedica je važna: prag se računa od ukupnih suvlasničkih dijelova zgrade, ne od onih koji su se izjasnili. Zgrada u kojoj se izjasni 45 % udjela i svi budu "za" nije donijela odluku natpolovičnom većinom. Zato zgrade s puno stanova u najmu ili u ostavinskom postupku kronično ne mogu odlučiti ništa — i zato je ažurna evidencija suvlasnika preduvjet, a ne administrativni detalj.
Odluka donesena na propisani način obvezuje i one koji se nisu izjasnili.
Prije nego što zgrada digitalizira glasanje, provjerite sljedeće:
Flatie vodi suvlasničke dijelove po stambenoj jedinici, automatski računa natpolovičnu, dvotrećinsku i kvalificiranu većinu, razdvaja formalne odluke od anketa i čuva zapisnik svakog glasanja. Pogledajte kako rade online glasanja ili zatražite demo.
Ako tek slažete sliku o novom Zakonu, počnite od pregleda svih promjena i rokova.
Ovaj tekst je informativne naravi i ne zamjenjuje pravni savjet. Izvorni tekst propisa dostupan je u Narodnim novinama 152/2024.
