Tri ponude za svaki posao iznad 2.500 €, godišnji pregled zgrade, višegodišnji program i evidencija kvarova — zakonske obveze koje, ako ih iskoristite, zgradi realno snižavaju račun.
Većina zgrada troši previše ne zato što su cijene visoke, nego zato što se odluke donose bez podataka: popravak se naruči od prvog majstora koji se javi, kvar se prijavi tri puta jer nitko ne zna je li riješen, a veliki zahvat dođe kao iznenađenje u godini u kojoj na računu nema dovoljno novca.
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) dao je zgradama nekoliko alata protiv toga. Evo kako ih iskoristiti.
Za radove i druge poslove na održavanju zgrade vrijednosti veće od 2.500 € upravitelj je obvezan zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.
Dvije riječi u toj odredbi nose sav teret: *neovisne* i *usporedive*. Tri ponude od povezanih društava nisu neovisne, a tri ponude koje opisuju različit opseg posla nisu usporedive i ne mogu se staviti jedna uz drugu.
Praktičan potez za predstavnika suvlasnika: tražite sve tri ponude u pisanom obliku i pohranite ih uz odluku. Ako poslije netko pita zašto je izabran skuplji izvođač, odgovor postoji.
Upravitelj je dužan najmanje jednom godišnje pregledati zgradu radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu — upravo zato da bi se na temelju nalaza izradio prijedlog godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja.
Taj pregled je najjeftiniji trenutak u godini da se otkrije nešto skupo. Krov koji propušta na jednom mjestu je popravak; krov koji propušta dvije godine je sanacija stropova u tri stana.
Zatražite nalaz pregleda u pisanom obliku i usporedite ga s prošlogodišnjim. Stavke koje se ponavljaju dvije godine zaredom su stavke koje se ne rješavaju.
Zakon razlikuje godišnji program održavanja i višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom. Upravitelj prijedlog godišnjeg programa dostavlja predstavniku do 15. studenoga, a višegodišnjeg do 31. prosinca.
Višegodišnji program je ono što zgradi omogućuje investicijsko održavanje — zahvate koji traže više novca nego što se u jednoj godini uplati u pričuvu. Bez njega se veliki radovi financiraju naglim povećanjem pričuve ili kreditom u trenutku kad je već kasno.
Podsjetnik iz drugog smjera: zgrada koja nema donesen godišnji ni višegodišnji program plaća peterostruki iznos zadnje usvojene pričuve. Planiranje nije samo dobra praksa — neplaniranje je izravno skuplje.
Najveći tihi trošak u zgradama je dvostruki rad. Isti kvar prijavi petero ljudi, upravitelj pošalje dva servisa, a nitko poslije ne zna je li išta napravljeno.
Evidencija kvarova s fotografijom, statusom i datumom rješava tri stvari odjednom:
Zakon uz to traži da upravitelj osigura mogućnost hitnih popravaka 24 sata dnevno, svaki dan u godini, i da hitan popravak osigura najkasnije u roku od tri sata od prijave. Bez zapisa o tome kada je prijava zaprimljena, taj rok se ne može provjeriti.
Dvije stavke koje zgrade sustavno zaboravljaju:
Uz to: šteta koju na zajedničkom dijelu prouzroči jedan posebni dio saniraju se iz pričuve, ali utrošena sredstva dužan je nadoknaditi suvlasnik tog dijela. To se u praksi rijetko naplati jer nedostaje dokumentacija o tome tko je što prouzročio i koliko je koštalo.
Klasične stavke koje se preklapaju:
Pravo na uvid imate: upravitelj mora na zahtjev suvlasnika dati na uvid isprave na kojima se temelji godišnji izvještaj u roku od 15 dana.
Ništa od gore navedenog ne traži softver — traži zapise. Ali zapisi na papiru se gube, a zapisi u e-pošti se ne mogu pretraživati.
Flatie drži prijave kvarova sa statusom i fotografijom, dokumente uz stavku na koju se odnose, i troškove pričuve vidljive suvlasnicima u realnom vremenu. Pogledajte prijavu kvarova, uvid u pričuvu ili što nudimo upraviteljima.
Za širi kontekst novih obveza pročitajte pregled Zakona i rokova.
Ovaj tekst je informativne naravi i ne zamjenjuje pravni savjet. Izvorni tekst propisa dostupan je u Narodnim novinama 152/2024.
